상속 부동산 임대료를 외삼촌이 독차지했다면 — 각 2,057만 원 반환과 경매분할

"등기부에는 제 이름이 올라 있는데, 임대료는 한 번도 받아 본 적이 없습니다." 부모님에게서 부동산 지분을 상속받아 친척과 함께 소유하게 된 분들에게서 듣는 이야기입니다.

부동산에서 임대수익이 나오는데 공유자 한 사람이 그 돈을 혼자 가져가면, 나머지 상속인은 자기 지분만큼의 몫을 받지 못한 채 시간만 흘려보내게 됩니다. 가족이라 따지기 어렵다며 미루는 사이 받지 못한 금액은 계속 쌓입니다.

공유자가 임대료를 독차지하면 부당이득입니다

상속으로 부동산 지분을 받으면 다른 공유자와 함께 그 부동산을 소유하게 됩니다. 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용하고 수익할 수 있습니다(민법 제263조). 따라서 임대료 같은 수익도 지분 비율대로 돌아가야 합니다.

공유자 한 사람이 임대료 전부를 받아 갔다면, 다른 공유자의 지분에 해당하는 부분은 법률상 원인 없이 얻은 이익, 즉 부당이득이 됩니다. 이 부분은 반환을 청구할 수 있습니다.

공유관계 자체를 끝내는 방법은 공유물분할입니다. 협의가 되지 않으면 법원에 공유물분할 소송을 낼 수 있습니다. 법원은 현물로 나누는 것을 원칙으로 하되, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 현저히 줄어들 염려가 있으면 경매로 팔아 그 대금을 나누도록 명할 수 있습니다(민법 제269조).

돌려받기와 관계 정리를 하나의 소송에 담았습니다

이 사건 의뢰인들은 어머니가 돌아가시면서 부동산 지분을 상속받은 자녀들이었습니다. 나머지 지분은 어머니의 남동생, 즉 외삼촌이 가지고 있었고, 그 부동산은 회사에 임대되어 매월 차임이 나오고 있었습니다. 저희가 한 일은 세 가지입니다.

첫째, 두 가지 청구를 하나의 소송에 담았습니다. 하나는 상대방이 이미 받아 간 차임 중 의뢰인들 지분에 해당하는 부분의 부당이득 반환이고, 다른 하나는 공유관계를 끝내기 위한 공유물분할입니다. 돈만 받아 내면 같은 문제가 반복되므로 관계 자체를 정리해야 했습니다.

둘째, 임대차계약의 내용과 차임 지급 내역을 월 단위로 정리해 지분별 금액을 계산했습니다. 소송 중에도 차임은 계속 발생하므로, 청구취지 및 청구원인 변경신청으로 새로 생긴 금액을 반영해 나갔습니다.

셋째, 분할 방법으로는 현물분할이 어려운 사정을 밝혀 경매에 의한 대금분할을 구했습니다. 건물은 쪼개어 나누기 어렵고, 공유자 사이에 신뢰가 남아 있지 않은 상황에서 현물분할은 새로운 분쟁의 씨앗이 되기 쉽습니다.

서울중앙지방법원은 상대방이 의뢰인들에게 각 2,057만 4,917원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 아울러 부동산을 경매에 부쳐 매각대금에서 경매비용을 뺀 나머지를 각 3분의 1씩 나누도록 명했습니다. 소송비용도 90%를 상대방이 부담합니다.

그동안 받지 못한 임대료를 돌려받고, 다툼의 원인이던 공유관계까지 한 판결로 정리한 것입니다.

판결문·결정문·통지서 일부 · 개인정보는 가렸습니다. 누르면 크게 보입니다. 휴대폰에서는 옆으로 넘겨 2장을 모두 보실 수 있습니다.

▲ 서울중앙지방법원 판결 (개인정보 삭제)

상속받은 공유 부동산 때문에 고민이시라면

첫째, 등기부로 지분 비율을 확인하십시오. 부당이득 금액과 경매 대금의 배분 모두 이 비율을 기준으로 계산됩니다.

둘째, 임대차계약서와 차임 입금 내역을 확보하십시오. 월 단위로 누가 얼마를 받았는지가 곧 청구 금액이 됩니다.

셋째, 다른 공유자와 협의가 가능한지 먼저 보십시오. 협의가 되지 않거나 연락이 닿지 않으면 공유물분할 소송으로 정리할 수 있습니다.

넷째, 원하는 분할 방법을 정해 두십시오. 현물분할, 한 사람이 다른 지분을 사들이는 방식, 경매분할 중 무엇이 현실적인지에 따라 청구 구성이 달라집니다.

공유 부동산 문제는 돈을 돌려받는 것과 관계를 정리하는 것을 함께 풀어야 합니다. 법무법인 대진 이동규 변호사는 상속 부동산·공유물분할 사건을 다수 수행해 왔습니다.

자주 묻는 질문

가족끼리인데 경매까지 가야 하나요?

경매분할은 현물로 나누기 어렵고 협의도 되지 않을 때 쓰는 방법입니다. 소송 중에도 한 사람이 다른 사람의 지분을 사들이는 방식으로 합의할 수 있으니, 처음부터 경매만 염두에 둘 필요는 없습니다.

몇 년 치 임대료까지 돌려받을 수 있나요?

부당이득 반환청구권에도 소멸시효가 있으므로, 오래된 부분은 시효를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 공유자가 임대료를 혼자 받고 있다는 사실을 아셨다면 미루지 않는 것이 좋습니다.

소송 중에 계속 들어오는 임대료는 어떻게 되나요?

청구취지를 변경해 소송 중에 새로 발생한 차임을 반영할 수 있습니다. 이 사건에서도 변경신청으로 발생분을 계속 반영했습니다.

저는 사건의 내용에 관해서는 의뢰인과 직접 이야기합니다. 서면을 내기 전에는 초안을 메일로 보내 드리고 의견을 여쭙습니다. 사실관계가 복잡한 사건은 서면을 쓰기 전에 먼저 의뢰인의 이야기를 듣고 시작합니다. 사건을 좌우하는 사실은 대개 의뢰인이 알고 있고, 묻지 않으면 나오지 않기 때문입니다.

※ 본 글은 변호사법 및 대한변호사협회 「변호사 광고에 관한 규정」에 따른 광고입니다. 소개된 사례는 의뢰인의 동의 하에 개인정보를 제외하고 재구성한 것이며, 개별 사건의 결과는 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.