세입자였던 가족이 돌아가신 뒤 건물인도 소송을 당했다면 — 한정승인으로 책임 제한

"돌아가신 분이 살던 집 문제인데, 왜 제가 돈을 물어내야 하나요?" 가족이 세 들어 살던 집을 남기고 세상을 떠난 뒤 임대인에게서 소장을 받은 분들이 하시는 말입니다.

임차인이 사망하면 임대차계약상의 지위와 채무는 원칙적으로 상속인에게 넘어갑니다. 그래서 임대인은 상속인을 상대로 집을 비우라는 건물인도 소송을 내면서, 밀린 차임과 계약 종료 후의 사용료까지 함께 청구하는 경우가 많습니다. 상속받은 기억이 없어도 소송의 피고가 되는 것입니다.

한정승인은 판결 주문에 적혀야 힘을 씁니다

한정승인은 상속받은 재산의 범위 안에서만 돌아가신 분의 채무를 갚겠다는 제도입니다. 가정법원에서 한정승인 심판을 받아 두면, 상속인은 자기 고유재산으로 상속채무를 갚지 않아도 됩니다.

그런데 한정승인은 채무 자체를 없애는 것이 아닙니다. 대법원은 한정승인이 채무의 존재가 아니라 책임의 범위를 한정하는 것이므로, 법원은 채무 전부에 대해 이행판결을 하되 주문에 상속재산의 한도에서만 집행할 수 있다는 취지를 적어야 한다고 봅니다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2003다30968 판결).

그래서 소송에서 한정승인 사실을 주장해 판결 주문에 책임 범위를 남기는 것이 중요합니다. 주문에 적히지 않으면 나중에 강제집행 단계에서 다시 다투어야 하는 부담이 생깁니다.

한정승인부터 동시이행까지 네 가지를 준비했습니다

이 사건 의뢰인들은 상속인의 지위에서 임대인으로부터 건물인도와 차임 상당액 지급을 청구받았습니다. 저희가 한 일은 네 가지입니다.

첫째, 먼저 한정승인 심판을 받아 두었습니다. 이 절차를 밟지 않으면 상속인의 고유재산까지 집행 대상이 됩니다.

둘째, 소송에서 한정승인 심판문을 증거로 내면서, 판결 주문 자체에 책임 범위를 명시해 달라고 구했습니다.

셋째, 보증금과 연체 차임의 정산 관계를 정리해 동시이행을 주장했습니다. 임대인이 보증금에서 밀린 차임과 관리비를 공제한 잔액을 돌려주는 것과 집을 비워 주는 것은 동시에 이행되어야 한다는 것입니다.

넷째, 계약 기간이 끝난 뒤의 차임 상당 부당이득 청구에 대해서는, 상속인들이 그 집을 실제로 점유해 이익을 얻은 사실이 없다는 점을 다투었습니다.

서울동부지방법원은 상속인들이 임대인으로부터 보증금 잔액 619만 원을 지급받음과 동시에 건물을 인도하되, 피상속인으로부터 상속받은 재산의 범위 내에서 이행하라고 판결했습니다. 한정승인에 따른 책임 제한이 주문에 그대로 들어간 것입니다.

계약 기간 만료 이후의 차임 상당 부당이득 청구는 상속인들이 실질적인 이득을 얻었다는 증거가 없다며 받아들여지지 않았고, 소송비용은 각자 부담으로 정해졌습니다. 이 판결은 1심 판결로, 아직 확정되지 않았습니다.

상속인들은 보증금 잔액을 돌려받으면서 집을 넘기면 되고, 고유재산이 집행될 위험은 판결 단계에서 막아 두었습니다.

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▲ 서울동부지방법원 판결 (개인정보 삭제)

가족이 살던 셋집 때문에 소송을 당하셨다면

첫째, 상속재산과 상속채무를 먼저 파악하십시오. 임대차보증금 반환채권도 상속재산입니다. 채무가 더 많아 보인다면 한정승인이나 상속포기를 검토해야 합니다.

둘째, 기간을 확인하십시오. 한정승인은 상속개시를 안 날부터 3개월 안에 해야 합니다. 채무가 더 많다는 사실을 중대한 과실 없이 몰랐다면, 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 특별한정승인을 할 수 있습니다.

셋째, 소송에서 한정승인 사실을 분명히 주장하십시오. 심판을 받아 두었다고 법원이 알아서 반영해 주지 않습니다.

넷째, 보증금 정산과 실제 점유 여부를 확인하십시오. 집을 쓰지 않았는데 사용료가 청구되었다면 다툴 여지가 있습니다.

상속 관련 소장을 받으셨다면 한정승인 심판문과 임대차계약서를 챙겨 상담을 받아 보시기 바랍니다. 법무법인 대진 이동규 변호사는 한정승인·상속채무 사건을 다수 수행해 왔습니다.

자주 묻는 질문

한정승인을 했는데 왜 소송을 당하나요?

한정승인은 채무를 없애는 것이 아니라 갚을 책임의 범위를 상속재산으로 제한하는 것이기 때문입니다. 채권자는 여전히 소송을 할 수 있고, 상속인은 그 소송에서 책임 제한을 판결에 반영받아야 합니다.

책임 제한이 빠진 채 판결이 확정되었다면요?

대법원 판례는 소송에서 한정승인 사실을 주장하지 않아 책임 제한 없이 판결이 확정된 경우에도 청구이의의 소로 다툴 수 있다고 봅니다. 다만 절차를 한 번 더 거쳐야 하므로 처음 소송에서 주장하는 편이 낫습니다.

상속포기를 했다면 집 인도 소송은 어떻게 되나요?

상속포기를 하면 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 보므로 임대차 관계를 이어받지 않습니다. 다만 다음 순위 상속인에게 권리와 의무가 넘어갈 수 있으니 가족 전체의 상황을 함께 검토하셔야 합니다.

저는 사건의 내용에 관해서는 의뢰인과 직접 이야기합니다. 서면을 내기 전에는 초안을 메일로 보내 드리고 의견을 여쭙습니다. 사실관계가 복잡한 사건은 서면을 쓰기 전에 먼저 의뢰인의 이야기를 듣고 시작합니다. 사건을 좌우하는 사실은 대개 의뢰인이 알고 있고, 묻지 않으면 나오지 않기 때문입니다.

※ 본 글은 변호사법 및 대한변호사협회 「변호사 광고에 관한 규정」에 따른 광고입니다. 소개된 사례는 의뢰인의 동의 하에 개인정보를 제외하고 재구성한 것이며, 개별 사건의 결과는 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.