아버지 부동산이 다른 상속인 명의로 넘어갔다면? 유류분 조정으로 7,800만 원

부모님이 돌아가신 뒤 상속 절차를 알아보려고 등기부를 떼어 보면, 부동산이 이미 다른 상속인 앞으로 넘어가 있는 경우가 있습니다. 이때 많은 분들이 "명의가 넘어갔으니 끝났다"고 체념하시거나, 반대로 "당연히 되돌릴 수 있다"고 생각하십니다.

실제로는 두 가지 길이 있습니다. 그 이전등기가 무효라며 말소를 구하는 방법, 그리고 증여가 유효하더라도 유류분을 침해했다며 반환을 구하는 방법입니다. 어느 길로 갈지, 둘을 어떻게 엮을지가 결과를 좌우합니다.

말소등기 청구와 유류분 청구는 요건이 다릅니다

소유권이전등기 말소 청구는 등기의 원인이 처음부터 효력이 없다는 주장입니다. 매매나 증여의 실체 없이 명의만 옮겨졌다면, 그 부동산은 여전히 돌아가신 분의 재산, 즉 상속재산이 되어 상속인 모두의 몫으로 돌아옵니다.

유류분 반환 청구는 반대로 증여가 유효하다는 것을 전제로 합니다. 생전 증여로 다른 상속인이 재산을 가져가 내 유류분이 부족해졌다면 그 부족분을 돌려달라는 것입니다. 공동상속인에게 한 생전 증여는 원칙적으로 시기와 관계없이 유류분 계산에 들어갑니다.

2026. 3. 17. 시행된 개정 민법 제1115조 제1항은 유류분 부족분을 '재산의 가액 지급'으로 청구하도록 정했습니다. 다만 부칙 제3조에 따라 시행 이후 상속이 개시된 사건, 즉 그 뒤에 피상속인이 사망한 사건부터 적용되고, 그 전에 사망한 사건은 원물반환을 원칙으로 하는 종전 법리(대법원 2013. 3. 14. 선고 2010다42624, 42631 판결)를 따릅니다. 이 사건은 개정 전에 상속이 개시된 사건이었고, 어느 경우든 조정이나 화해로 부동산을 넘기거나 금전으로 정리하는 것은 당사자들이 정할 수 있습니다.

두 길을 함께 열어 두고 협상했습니다

의뢰인들은 세 분입니다. 아버지 소유였던 부동산이 생전에 다른 상속인 명의로 이전되어 있는 것을 확인하고 소송을 준비했습니다.

저희가 한 일은 세 가지입니다.

첫째, 주위적으로는 소유권이전등기 말소를, 예비적으로는 유류분 반환으로 합계 1억 7,500만 원의 지급을 구하는 구조로 청구를 세웠습니다. 말소가 받아들여지지 않더라도 유류분으로 판단받을 수 있고, 두 길이 함께 열려 있으면 협상의 폭도 넓어집니다.

둘째, 이전등기가 이루어진 경위와 그 무렵의 자금 흐름을 확인해, 정상적인 대가 관계가 없었다는 점을 자료로 제시했습니다. 대가 없이 넘어간 재산이라는 점은 말소 주장에서도, 유류분 계산에서도 중요한 사실입니다.

셋째, 부동산 자체를 되찾는 것보다 현금으로 정산받는 편이 의뢰인들에게 유리하다고 판단했습니다. 그래서 지급 기한과, 지체할 경우 연 12%의 지연손해금을 명시한 조정안을 이끌어냈습니다.

수원지방법원 안양지원에서 유류분 조정이 성립되어, 상대방은 정해진 기한까지 의뢰인들에게 합계 7,800만 원을 지급하고, 지체하면 연 12%의 지연손해금을 더하기로 정해졌습니다.

의뢰인들은 나머지 청구를 포기하는 대신 소송을 한 번에 끝냈습니다. 판결까지 가면 여러 해가 걸릴 수 있는 상속인 사이의 분쟁을 조기에 마무리하면서, 지급 지체에 대한 대비까지 조서에 남긴 결과입니다.

판결문·결정문·통지서 일부 · 개인정보는 가렸습니다. 누르면 크게 보입니다. 휴대폰에서는 옆으로 넘겨 3장을 모두 보실 수 있습니다.

▲ 수원지방법원 안양지원 조정조서 (개인정보 삭제)

부모님 부동산 명의가 넘어가 있다면

부모님 부동산 명의이전을 뒤늦게 알게 되셨다면, 어느 길로 갈지 정하기 전에 확인하실 것이 있습니다.

첫째, 등기원인과 날짜. 부동산 명의이전이 매매인지 증여인지, 언제 넘어갔는지에 따라 말소와 유류분 중 어느 쪽이 가능한지가 갈립니다.

둘째, 그 무렵의 돈 흐름. 매매로 되어 있다면 실제로 대금이 오갔는지를 확인해야 합니다. 대가가 없었다면 증여로 보아 유류분을 따질 수 있습니다.

셋째, 청구 기간. 유류분은 상속 개시와 반환할 증여가 있었다는 사실을 안 날부터 1년, 상속 개시부터 10년이 지나면 청구할 수 없습니다(민법 제1117조). 등기부를 늦게 확인했다면 기간부터 따져야 합니다.

넷째, 처분 가능성. 상대방이 부동산을 팔거나 담보로 잡힐 우려가 있다면 소송 전에 처분금지가처분을 검토해야 합니다.

법무법인 대진 이동규 변호사는 등기 말소와 유류분이 함께 문제 되는 상속 사건을 수행해 왔습니다.

자주 묻는 질문

말소등기 청구와 유류분 반환 청구를 한 소송에서 같이 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 주위적으로 말소를, 예비적으로 유류분을 구하는 방식이 대표적입니다. 앞의 청구가 받아들여지지 않으면 뒤의 청구를 판단받게 됩니다.

부동산을 되찾는 것과 돈으로 받는 것 중 무엇이 나은가요?

사건마다 다릅니다. 지분을 받으면 상대방과 공유 관계가 남아 다시 분쟁이 생길 수 있고, 돈으로 받으면 회수 가능성과 지급 조건이 중요해집니다. 이 사건에서는 유류분 조정으로 지급 기한과 지연손해금을 정해 두고 현금 정산을 택했습니다.

형제가 여러 명이면 모두 함께 청구해야 하나요?

유류분은 상속인 각자의 권리이므로 각자 청구할 수 있습니다. 다만 이 사건처럼 여러 사람이 함께 청구하면 자료를 모으고 협상하기가 수월해집니다.

저는 사건의 내용에 관해서는 의뢰인과 직접 이야기합니다. 서면을 내기 전에는 초안을 메일로 보내 드리고 의견을 여쭙습니다. 사실관계가 복잡한 사건은 서면을 쓰기 전에 먼저 의뢰인의 이야기를 듣고 시작합니다. 사건을 좌우하는 사실은 대개 의뢰인이 알고 있고, 묻지 않으면 나오지 않기 때문입니다.

※ 본 글은 변호사법 및 대한변호사협회 「변호사 광고에 관한 규정」에 따른 광고입니다. 소개된 사례는 의뢰인의 동의 하에 개인정보를 제외하고 재구성한 것이며, 개별 사건의 결과는 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.